Viel wird in Deutschland über eine drohende Wohnungsnot diskutiert. Fakt ist: Bundesweit ist eine Unterversorgung nicht zu erwarten. Der Wohnungsmarkt ist rechnerisch ausgeglichen, aber es gibt erhebliche Verwerfungen. In den Ballungsräumen der westdeutschen Städte ist eine gewisse Marktenge zu konstatieren und es hilft wenig, auf die rechnerische Ausgeglichenheit hinzuweisen, wenn der verfügbare Wohnraum im Herzen von Mecklenburg-Vorpommern oder an der Schleswig-Holsteinischen Westküste oder gar im Westerwald oder sonst wo liegt.

Maßgeblich für die Marktentwicklung ist die kaufkräftige Nachfrage, auch wenn sie von Transferzahlungen gestützt werden muss. Diese Nachfrage ist abhängig von der regionalen Arbeitsmarktsituation, demografischen Einflüssen und den Angeboten an Ausbildungs- und Studienplätzen. Die Nachfrage nach Mietwohnungen wird geprägt durch die individuelle Lebensplanung und die finanziellen Spielräume vor allem aber auch durch die jeweilige Haushaltsgröße. Von geringerer Bedeutung ist zu mindestens mittelfristig die Bevölkerungsentwicklung. Die vorgenannten Faktoren prägen die Entwicklung von Mietwohnraum in der Region und haben Einfluss auf Wohnungsmix und –größen. Mit der Entwicklung von Mietwohnraum sind hier sowohl die Maßnahmen im Bestand als auch die Neubauprojektierungen gemeint. 

Auf der Nachfrageseite gibt es eine starke Differenzierung und Senioren, Familien und Singles fragen jeweils andere Angebote ab, was nicht bedeutet, dass ein Angebot nicht breit gefächert sein kann. Genau wie die Einkommensschere unserer Gesellschaft sich weiter öffnet, differenziert sich die kaufkräftige Nachfrage. 

Auf der Anbieterseite ist die Vielfalt noch größer, beginnend bei der Einliegerwohnung im Einfamilienhaus über die Angebote von einer Anzahl von Wohnungen durch einzelne private Eigentümer, die für die persönliche Vermögensplanung und Altersversorgung Wohnraum errichtet, bis zur unternehmerischen Wohnungswirtschaft mit ihren großen und kleinen Playern, seien es Genossenschaften, kommunale und freie Wohnungsunternehmen bis zu den großen Kapitalsammelstellen, die in Wohnungen investieren. 

Die Konzentration auf Ballungsgebiete verspricht Erfolg

Die FRANK-Gruppe versucht, an ihren jeweiligen Standorten in Schleswig-Holstein/Raum Kiel, Hamburg und Hamburger Rand, Hessen mit Schwerpunkt Frankfurt und Umgebung alle Nachfragegruppen zu bedienen, schon um eine gewisse Risikostreuung zu erreichen.

Zurück gezogen haben wir uns aus den Flächen in Schleswig-Holstein und Nordrhein-Westfalen. Investiert wird an den traditionellen Standorten sowohl in den eigenen Bestand durch energetische Optimierung, Modernisierung und Wertverbesserung als auch durch Neubautätigkeit.

Voraussetzung jedes Investments ist die Sicherung einer langfristigen nachhaltigen Rendite. Dies ist auch an schwachen Standorten möglich, wenn gegenüber Wettbewerbern Vorteile bestehen. Vorteile sollen überall vorrangig qualitativer Art sein, bestimmt durch Lage, bauliche Attraktivität, aber auch durch die kundenzentrierte Verwaltung.

Auf Preiskämpfe lassen wir uns nicht ein, sie könnten für schwache Produkte angesagt sein, aber gerade diese haben höhere Risiken, die eigentlich in die Mietkalkulation einfließen müssten. Die Logik verlangt also höhere Mieten an schwachen Standorten. Das Desinvestment, wie wir es schon getan haben, erscheint dann die noch bessere Logik.

Bevorzugt für neue Engagements werden natürlich die Ballungsräume in Westdeutschland, insbesondere Hamburg, Frankfurt und andere. Sowohl in Frankfurt als auch in Hamburg investieren wir in den Mietwohnungsbau zugunsten der FRANK Siedlungsbaugesellschaft mbh & Co. KG, unserer Ursprungsgesellschaft mit mehreren tausend Wohneinheiten, aber auch in die neu gegründete FRANK Seniorenanlagen GmbH & Co. KG, eine Gesellschaft, mit der, wie aus dem Namen erkennbar, ein alleiniger Gesellschaftszweck verfolgt wird. Aber auch als Bauträger für Einzelanleger und in großem Maßstab für den Verkauf von Mietwohnimmobilien an Kapitalsammelstellen sind wir tätig.

Festgelegte Renditeziele müssen erwirtschaftet werden

In den Ballungsräumen kann wegen der erwarteten mittelfristigen Wertsteigerung die Anfangsrendite geringfügig niedriger sein, immer aber müssen alle externen Kosten und die eigenen Fixkosten gedeckt sein. Anfängliche Renditeverzichte können sich also nur auf die Eigenkapitalrendite beziehen. Die erwartete Inflation lässt dieses zu. 

Im Folgenden werden wir uns auf Hamburg konzentrieren und in der nächsten FRANK News den Fokus auf Frankfurt/Main legen.

Hamburg braucht insbesondere kostengünstige Mietwohnungen, d.h. ein subventioniertes Angebot. Im Hamburger Umland entstehen weiterhin überwiegend Eigentumsmaßnahmen, ebenso in hochwertigen innerstädtischen Lagen.

Größere, günstigere Grundstücke im Hamburger Randbereich für den Mietwohnungsbau vorzusehen, bedeutet zunächst weitere Infrastrukturkosten zu akzeptieren und u.U. den endgültigen Gau des Individualverkehrs auf den schon überfüllten Hamburger Einfahrtsstraßen.

Wer soll die Mietwohnungen bauen? Nicht der opportunistische Investor, er kauft auch das teure Grundstück im Hamburger Stadtbereich, errichtet Eigentumswohnungen, verkauft sie und hat eine Umsatzrendite von z.B. 15 Prozent bzw. eine Eigenkapitalrendite zwischen 60 und 100 Prozent. Auch das macht die FRANK-Gruppe. Wir sind aber auch strategischer Investor und rechnen anders. Ziel ist eine Anfangseigenkapitalrendite von ca. viereinhalb bis fünf Prozent, es können auch gern noch ein bis zwei Prozent mehr sein. Bei der geringen Marge kommt es bei den Kosten auf jeden Cent an. Die Grundstückspreise in Hamburg sind zu hoch. Preistreiber ist insbesondere die Freie und Hansestadt Hamburg, die nach dem Höchstgebot Grundstücke veräußert unabhängig vom Produktziel des Käufers – anders Frankfurt, wir werden darüber berichten. Die energetischen Anforderungen in Hamburg sind hoch, Passivhausstandard, die Baukosten entsprechend.

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau hat nur begrenzte Mittel, d.h. die besonderen energetischen Anforderungen sind auf der Finanzierungsseite noch nicht rund. Ob für alle Zielgruppen/Mieter dieser Wohnungen der Umgang mit dem Passivhausstandard sinnvoll ist, ist zu hinterfragen. Vor allem, wenn im geförderten Wohnungsbau nur noch Passivhausbau zulässig sein soll. 

Organisatorische Verfehlungen verzögern die Projektierung unnötig

Der wichtigste Faktor in unserer Branche ist zwar die Lage, aber die Zeit hat auf der Kostenseite eine gleich starke Bedeutung – auch bei niedrigen Zinsen. Um ein städtisches Grundstück zu erwerben ist ein kostspieliges Verfahren zu durchlaufen, das mit Risikokapital, das heißt Eigenkapital finanziert werden muss. Wenn ein Interessent, der Eigentumswohnungen errichten will, nicht mitbietet, beispielsweise wegen Lagenachteilen, erfolgt unter Umständen ein Zuschlag.

Auch wenn der Grundstückspreis erst mit der Baugenehmigung fällig gestellt wird, muss bis dahin die eigentliche Entwicklung hauptsächlich mit Eigenkapital dargestellt werden. In der Regel dauert es jedoch bis zu vier Jahren, bis der erste Bewohner einziehen kann. Die tatsächliche Bauzeit selbst beträgt davon allerdings höchstens 18 Monate. Zeitverzögerungen scheinen dabei in erster Linie auf der bezirklichen Ebene zu entstehen, die aber offenbar aus der offensichtlich nicht klar strukturierten Zuständigkeit zwischen bezirklicher Verwaltung und den beteiligten Fachbehörden des Senats entstehen. Die Angst, im Genehmigungsverfahren Fehler zu machen scheint so groß, dass Entscheidungen immer wieder herausgezogen und Bearbeitungszeiten somit extrem in die Länge gezogen werden; verdeutlicht wird die Unsicherheit der Beteiligten durch immer neue Nachforderungen von angeblich fehlenden Unterlagen im Bauantrag.

Ein Wohnungsbaubeauftragter kann Abhilfe schaffen

Die Stadt Hamburg hat die Probleme wohl erkannt, wenn sie wieder einen Wohnungsbaubeauftragten, der jetzt Wohnungsbaukoordinator heißen soll, einsetzen will. Unsere Erfahrungen in den 90iger Jahren mit den damaligen Wohnungsbaubeauftragten sind nur positiv.

Der Wohnungsbaukoordinator soll die Schnittstelle zwischen allen beteiligten Behörden und der Wohnungswirtschaft bilden, das heißt Verfahrensabläufe optimieren. Er sollte sich aber auch um die Erweiterung der Baulandausweisung auch auf privaten Grundstücken kümmern, ein breiteres Angebot wirkt preisdämpfend und kann den Bau von Mietwohnungen steigern. Bei den städtischen Grundstücken sollten bei der Vergabe andere Kriterien gelten als der Höchstpreis; es müssen die Konzepte in den Vordergrund gestellt werden, einschließlich der Verwertungsabsichten, Verstöße können sanktioniert werden.

Die Aufgaben des neuen Wohnungsbaukoordinators sollten sich aber erweitern. Die Bedeutung der Sanierung im Bestand ist in das Bewusstsein der Politik zu heben, obwohl hier vorrangig der Gesetzgeber – der Bundesgesetzgeber – gefragt ist, um den ausufernden Mieterschutz zu begrenzen.

Die Vielfalt privater Akteure sind eine Voraussetzung für einen funktionierenden Markt 

Die FRANK-Gruppe ist vorrangig ein strategischer Investor. In anderen Geschäftsfeldern erwirtschaftete Gewinne werden in die Bestandspflege und Bestandserweiterung investiert. Wir wollen Mietwohnungen für uns und unsere langjährigen Kunden bauen, die in Wohnimmobilien investieren wollen. Wir kennen die Anforderungen des Marktes. Qualität und Kostendisziplin auf allen Ebenen ist unser Prinzip seit 1925, vorgegeben durch die Gründer unserer FRANK Siedlungsbaugesellschaft, die Gebrüder Hermann und Paul Frank.

Wir wollen aber einen fairen Wettbewerb und dass die besseren Konzepte, die besseren Visionen und die besseren Innovationen realisiert werden. Wir sind davon überzeugt, dass die Wohnungswirtschaft den Anforderungen gerecht werden kann, ohne hierbei einzelne Akteure zu bevorzugen. Insbesondere kommunale Gesellschaften sollten keine Sonderrolle haben. Die öffentliche Hand, der Staat soll das und nur das machen, was schon systembedingt gewährleistet werden kann. Die Vielfalt unseres Wohnungsmarktes ist ein wichtiger Faktor unseres Gemeinwesens, auch der Mieterschutz hat seine systemtragende Bedeutung und wird von uns trotz manchem Einzelmissbrauch begrüßt.

Anders als in den Vereinigten Staaten muss keiner ins Eigentum gedrängt werden, um gut zu wohnen, auch wenn er es sich nicht leisten kann. Die entsprechende subprime credit crisis war vor allem Folge einer falschen Wohnungspolitik, die die Präsidenten Carter, Bush, Clinton und Bush zu verantworten haben. Der deutsche Mietwohnungsbau funktioniert, er braucht faire Chancen für alle, seien es Investoren oder Mieter – unsere soziale Gemeinschaft ist darauf angewiesen.

Marc und Hans-Jürgen Schauenburg im Frühjahr 2010